何謂土地融資?
自建案如果沒有土地，需要取得土地，所需資金除了自有資金外，另一個來源就是土地融資。不論是被稱為「購地貸款」還是「基地貸款」，土地融資都為自建購地提供資金支援。
一般來說，土地融資貸款的上限約為購地費用的7成，建造者會先進行土地融資，並將土地作為擔保品，以此方式購入想要建房的土地。一般情況下，核貸的上限將在擔保品查估價值的80%範圍內，但最高金額仍以購地費用的七成為限。
此外，為避免土地被用來炒作，需要在取得貸款的6個月內取得建造執照，並且在最長18個月內開始動工，否則銀行將逐步收回貸款或調高利率。因此，土地融資不僅幫助您獲得建築資金，也確保了土地的正確使用。
土地融資的流程包括申請、估價、審核、對保、設定和撥款等步驟。在此一流程中，房地抵押價值與工程可靠度是銀行評估風險的關鍵。低風險的項目自然能獲得較高的貸款成數和較低的利率。但如果為了增加申貸金額，在建築融資階段提高營建費用報價，若超出合理範圍，可能會影響貸款成數。一般來說，金融機構在核定土地價值時，會以公告地價而非市值進行核貸基準，同時也會參考各建築師公會的工程建議報價。
整體而言，土地融資重點整理如下
- 自建計劃的開始：透過土地融資以土地作為抵押品，可為您的自建計劃提供初期資金。
- 適用對象：無論您是尚未擁有土地的買家，還是已有土地的土地主，都可透過土地融資獲得資金。
- 融資成數：通常，土地融資的貸款成數為土地鑑價金額的50%到70%。
- 土地作為擔保品：當您準備購地或在現有土地上蓋房時，土地本身可以作為擔保品以申請融資。
- 融資限制：為了避免土地被炒作，取得貸款後需在6個月內取得建造許可證，並在18個月內開始建造，否則銀行可能會收回貸款或加息。
- 土地融資優勢：相較於建築融資，土地融資的申貸難度較低，因為其擔保品就是土地本身。
- 融資成數影響因素：影響土地融資成數的因素包括土地的形狀、位置、連接道路的狀況、土地種類，以及容積率與建蔽率等。
- 土地融資流程：流程包括申請、估價、審核、對保、抵押設定，以及最後的撥款。
- 銀行評估風險：銀行會根據土地抵押價值和工程可靠度來評估貸款風險，風險較低的項目可得到較高的融資成數和較低的利率。
- 避免超額融資：若有人為了增加申貸金額，在建築融資階段提高營建費用報價，超出合理範圍可能會導致融資成數降低。
- 與專業團隊討論：有相關需求的人，建議與專業建築團隊討論，由他們評估可追加的費用有哪些。
- 土地貸款類型：在申請自建的土地融資時，有土地抵押貸款（已有土地）和購地貸款（尚未有土地）兩種貸款類型可選擇。
- 土地貸款政策限制：為了遏止炒房炒地，政策已提高購地貸款的門檻，並限縮土地貸款成數，取消寬限期，增加了自建的困難程度。
- 早期規劃：了解土地融資的各種規定和流程對於早期規劃自建計劃有極大的幫助。
- 優質的自建開始：妥善規劃土地融資是自建計劃成功的重要開始，讓您可以全心專注於自建的設計與建設。
土地融資準備文件
- 身份證明：個人雙證件:身份證/健保卡、或公司登記文件
- 土地所有權狀
- 個人或公司財力證明
- 土地所有權狀
- 街道名稱的地籍圖、平面圖、空照圖
- 土地謄本
- 土地使用分區證明
- 建築計畫書(越詳細越好)
- 建築執照(核貸後6個月內要拿到)
- 都市計劃區段圖
- 買賣合約
